Wie funktionieren die Berliner Konzeptverfahren?
Ein Verfahren zur gemeinwohlorientierten Grundstücksvergabe
Das Konzeptverfahren ist ein Instrument zur Vergabe von Grundstücken an Bewerber:innen, die das überzeugendste Entwicklungskonzept vorlegen. Sie dienen damit der Durchsetzung stadtentwicklungs-, wirtschafts-, kultur- und sozialpolitischer Ziele des Landes Berlin. Die Grundstücke werden im Rahmen eines Erbbaurechts vergeben, das heißt, sie werden nicht verkauft, sondern für eine festgelegte Dauer – bei Wohnnutzung meist 99 Jahre – gegen die Zahlung eines jährlichen Erbbauzinses zur Nutzung überlassen.
>> Weitere Informationen zum Erbbaurecht finden Sie auf der Webseite der BIM unter diesem Link.
Die BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM) koordiniert die Konzeptverfahren für landeseigene Grundstücke im Auftrag des Landes Berlin und fungiert als ausschreibende Stelle. Sie bereitet die Verfahren technisch vor, veröffentlicht sie und überwacht die korrekte Durchführung aller Schritte. Ferner schließt die BIM die Erbbaurechtsverträge ab und führt auch das Vertragsmanagement dieser Verträge durch. Die inhaltliche Gestaltung und Zielsetzung der Verfahren wird im Vorfeld durch den Steuerungsausschuss Konzeptverfahren festgelegt, der aus Mitgliedern der Senatsverwaltungen und der betroffenen Bezirke besteht.
Wo finde ich Informationen zu veröffentlichten Konzeptverfahren?
Bevor ein Konzeptverfahren offiziell ausgeschrieben wird, veröffentlicht die BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM) eine „Preview“ auf ihrer Webseite, ein kurzes Exposé mit ersten Informationen. Mit Beginn des Verfahrens stellt die BIM dann ein ausführliches Exposé zum Grundstück bereit. Dieses Exposé enthält sowohl grundlegende Angaben zur Lage und Beschaffenheit des Grundstücks als auch die Anforderungen, die an die Bieter:innen und ihre Angebote gestellt werden. Zudem enthält es die Bewertungsmatrix mit den Zuschlagskriterien, anhand derer alle Konzepte bewertet werden, die die Mindest- und Zusatzanforderungen erfüllen.
Zusätzlich zum Link des Exposés finden Sie in der Veröffentlichung auch einen Zugang zur Vergabeplattform, über die das Ausschreibungsverfahren veröffentlicht wird und auf der weitere Unterlagen zur Ausschreibung verfügbar sind.
>> zu dem Internetauftritt der BIM
Wie sind die meisten Konzeptverfahren des Landes Berlins aufgebaut?
Die Konzeptverfahren des Landes Berlins unterliegen dem Vergaberecht. Die Konzeptvergabe von Erbbaurechten mit Bauverpflichtung erfolgt als (Bau-) Konzession. Die gesetzliche Grundlage ist damit die Konzessionsvergabeverordnung (KonzVgV).
Die Anwendung des Vergaberechts gewährleistet, dass die Vergabe des Erbbaurechts im Wege transparenter und fairer Verfahren erfolgt. Zudem gilt damit der Grundsatz der Gleichbehandlung und den Bietenden steht ein gesonderter Rechtsschutz zu.
Die Konzeptverfahren sind in mehrere Phasen unterteilt, die jeweils durch unterschiedliche Anforderungs- und Kriterientypen geprägt sind. Diese dienen als Maßstab für die Bewertung der eingereichten Angebote und werden im Verlauf des Verfahrens an verschiedenen Punkten relevant:
Mindestanforderungen
Die Mindestanforderungen und Eignungskriterien müssen von Beginn an strikt eingehalten werden, um eine weitere Berücksichtigung des Angebots zu gewährleisten. Mindestanforderungen betreffen grundlegende Aspekte wie das Angebot eines positiven Erbbauzinssatzes oder die Abgabe eines bedingungs- und vorbehaltslosen Angebots. Die Nichteinhaltung von Mindesanforderungen führt zum Ausschluss des Angebotes.
Die Eignungskriterien gewährleisten, dass nur fachkundige und leistungsfähige (geeignete) Bietende den Zuschlag erhalten. Das Nicht-Vorliegen von gesetzlichen Ausschlussgründen (gemäß §§ 154 Nr. 2, 123, 124 GWB, § 26 Abs. 1 KonzVgV z. B.: Terrorismusfinanzierung, Geldwäsche, Betrug etc.) sowie die Darstellung der wirtschaftlichen und finanziellen Leistungsfähigkeit stellen die Eignungskriterien dar. Die Nichteinhaltung der Eignungskriterien führt zum Angebotsausschluss.
Zusätzliche Anforderungen
Die zusätzlichen Anforderungen umfassen spezifischere inhaltliche Vorgaben, wie baurechtliche Bestimmungen, Anforderungen an das Wohnungsangebot oder die Schaffung sozialer Infrastruktur. Diese müssen ebenfalls erfüllt werden, jedoch führt eine unzureichende Berücksichtigung im Erstangebot nicht sofort zum Ausschluss. Stattdessen erhalten die Bietenden die Möglichkeit, ihre Angebote nachzubessern bzw. zu optimieren.
Zuschlagskriterien
Die Zuschlagskriterien werden in einer Bewertungsmatrix festgelegt, die im Exposé veröffentlicht wird. Sie dienen dazu, alle Angebote, die die Mindest- und zusätzlichen Anforderungen erfüllen, zu bewerten und das beste Konzept zu identifizieren. Die Erfüllung dieser Kriterien ist nicht zwingend, führt jedoch zu einer höheren Bewertung im Vergleich zu den Mitbietenden. Bewertet werden Aspekte wie das Nutzungskonzept, das ökologische Konzept, ggf. das Bebauungskonzept und der gebotene Erbbauzinssatz. Im Mittelpunkt steht das Konzept während der Erbbauzins nur mit 10% in die Wertung geht.
Hinweis: Im Land Berlin werden in Abhängigkeit von der Lage, Art und der Spezifika der jeweiligen Grundstücke verschiedene Zuschlagskriterien für Konzeptverfahren angewendet!
Das Regel-Konzeptverfahren des Landes Berlins ist bis zur Auswahl des besten Angebots als zweistufiges Verfahren aufgebaut:
Erste Phase "Erstangebote"
In der ersten Phase laden die Bietenden ihre Angebotsunterlagen auf die Vergabeplattform hoch.
Zu diesem Zeitpunkt müssen die Mindestanforderungen bereits erfüllt sein, um im Verfahren weiter berücksichtigt zu werden.
Die Angebote werden sodann von den zuständigen Stellen daraufhin überprüft, inwieweit sie die zusätzlichen Anforderungen erfüllen.
Falls Nachbesserungen bzw. Optimierungen erforderlich sind, teilt die BIM den Bietenden dies schriftlich über die Vergabeplattform mit. Obwohl in dieser Phase noch nicht alle zusätzlichen Anforderungen erfüllt sein müssen, wird empfohlen, die Angebote bereits in der Qualität eines endgültigen Angebots einzureichen, um von den Rückmeldungen voll profitieren zu können.
Zweite Phase "Endgültige Angebote"
In der zweiten Phase reichen die Bietenden ihr endgültiges Angebot ebenfalls über die Vergabeplattform ein, nachdem sie ihre Erstangebote entsprechend den Rückmeldungen der BIM angepasst haben.
Nun müssen alle zusätzlichen Anforderungen zwingend erfüllt sein; andernfalls wird das Angebot ausgeschlossen.
Die verbleibenden Angebote werden in einer Jurysitzung anhand der Zuschlagskriterien bewertet, wobei die Jury ihre Entscheidung begründen muss.
Das Konzept mit der höchsten Bewertung wird dem Steuerungsausschuss vorgestellt, der dann eine Vergabeempfehlung ausspricht. Im Anschluss daran werden alle Bietenden über die Entscheidungen hinsichtlich des Zuschlags informiert, einschließlich des Namens des erfolgreichen Bietenden.
Anhandgabe
Nach der Vergabeempfehlung wird den Bestbieter:innen "Exklusivität" erteilt. Damit können die Bestbieter:innen des Konzeptverfahrens vorbereitende Maßnahmen ergreifen und z.B. Baugrund- und / oder Altlastenuntersuchungen veranlassen, den Bauantrag vorbereiten, die im Angebot vorgesehene Gesellschaftsform des künftigen Erbbauberechtigten etablieren und insbesondere ihre Finanzierung klären. Ferner erfolgt die Finalisierung des Erbbaurechtsvertrages, welcher mit der Veröffentlichung des Konzeptverfahrens bereits den Bieter:innen bekannt ist. Der Vertrag wird um das spezifische angebotene Konzept als Nutzungsbindung und Bebauungsverpflichtung sowie die Höhe des Erbbauzinses ergänzt.
Die BIM ist dabei Ansprechpartnerin für die Bestbieter:innen. Zum Ende der Anhandgabephase – wenn alle in der Exklusivitätserklärung enthaltenen Voraussetzungen erfüllt wurden - muss der Erbbaurechtsvertrag beurkundet werden. Die Wirksamkeit des Erbbaurechtsvertrages steht nach der Beurkundung regelmäßig – gemäß den gesetzlichen Vorgaben der Landeshaushaltsordnung (LHO) des Landes Berlin - unter dem Vorbehalt der Zustimmung des Abgeordnetenhauses.